Aktualisiert zuletzt am 14. Februar 2022

Dies ist ein Interview mit Alexander Kretschmar vom Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V.

1) Wird für die Untervermietung der Wohnung die Erlaubnis des Eigentümers benötigt?

„Ja, in aller Regel benötigt der Hauptmieter die Erlaubnis seines Vermieters (§ 540 Abs.1 S.1 Bürgerliches Gesetzbuch). Diese sollte unbedingt schriftlich eingeholt werden, wenn die Untermiete nicht bereits im Hauptmietvertrag geregelt wurde. Der Eigentümer kann insbesondere dann die Erlaubnis verweigern, wenn eine Überbelegung der Wohnung entstünde oder ihm als Hauptvermieter die Untermiete nicht zuzumuten wäre.

>Ausnahmen bestehen nur in einigen Fällen, vor allem bei der Aufnahme naher Familienangehöriger (bspw. Ehegatten oder Kinder). Dies ist normalerweise auch ohne Erlaubnis erlaubt gestattet – sofern das Untermietverhältnis auf einen Teil der Wohnung beschränkt ist.”

2) Ist ein Untermietvertrag rechtsverbindlich?

„Ein Untermietvertrag ist ein regulärer Mietvertrag und daher in der Regel rechtsverbindlich – wenn er korrekt aufgestellt wurde. Die Vermietung sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen. Da der Untermieter im selben Verhältnis zum Hauptmieter steht wie dieser zum Vermieter, ist es sinnvoll, den Untermietvertrag in Bezug auf den Hauptmietvertrag aufzusetzen. Entsprechende Vorlagen und Standardmietverträge eignen sich am besten, um diese den eigenen Bedürfnissen anzupassen.”

3) Kann die Untermiete höher ausfallen als die eigentliche Miete?

„Die zwischen Untervermieter und Untermieter vereinbarte Miete muss nicht der (anteiligen) Miete entsprechen, die laut Hauptmietvertrag veranschlagt ist. Allerdings darf eine höher vereinbarte Miete nicht unter die Aspekte des Wuchers oder der Mietpreisüberhöhung fallen.

Diese Einschränkungen beziehen sich vor allem auf § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zur Mietpreisüberhöhung und § 291 Strafgesetzbuch zum Wucher. Ob die höhere Miete gegen eines der Gesetze verstößt, kann jedoch immer nur im Einzelfall entschieden werden und sollte im Zweifel mit einem Anwalt für Mietrecht abgeklärt werden.”

4) Ist eine Kaution oder eine Abnutzungspauschale möglich, wenn ich meine Wohnung untervermieten möchte?

„Eine Kaution ist wie bei Hauptmietverhältnissen sinnvoll und kann sich beispielsweise an der Kaltmiete orientieren. Denn gegenüber dem Eigentümer ist immer der Hauptmieter in der Verantwortung. Die Ausgaben für Schäden an der Wohnung kann dieser sich dann vom Untermieter zurückholen.

Auch eine Abnutzungspauschale, etwa für Einrichtung und Ausstattung etc., kann ein Grund sein, die Miete höher ausfallen zu lassen. Sofern die maßgebenden Grenzen der Mietpreisüberhöhung und des Wuchers nicht überschritten werden, sind Untervermieter in der Regel bezüglich der Mietgestaltung weitgehend frei.”

6) Muss der Gewinn aus der Untermiete versteuert werden?

„Sobald Untervermieter Gewinn aus der Untermiete erzielen, muss dieser Gewinn versteuert werden. Einnahmen aus einer Untervermietung müssen daher in der Steuererklärung angegeben werden, wenn die Einnahmen über den abziehbaren Werbungskosten liegen.

Zu den Werbungskosten zählen in der Regel vor allem die Hauptmiete und die Betriebskosten, jeweils anteilig zur untervermieteten Wohnfläche. Der Mietanteil für untervermietete Zimmer und Gemeinschaftsräume muss also herausgerechnet werden.”

7) Welche Räume darf der Untermieter nutzen?

„Im Untermietvertrag sollte genau festgelegt werden, welche Teile der Wohnung der Untermieter nutzen darf. Bei einer langen Reise kann es beispielsweise sinnvoll sein, einen vorhandenen Kellerraum selbst zu nutzen, um persönliche Gegenstände unterzubringen.”

8) Was passiert bei Mietausfällen?

„Bei Mietausfällen haben Untervermieter dieselben Möglichkeiten wie Hauptmieter und sollten sich in der Regel an einen Anwalt wenden – denn die Mietkaution ist beispielsweise schnell aufgebraucht, wenn mit ihr der entstandene finanzielle Schaden gedeckt werden soll. Gegenüber dem Hauptmieter ist der Untervermieter weiterhin in der Pflicht und muss die Miete fristgerecht leisten!

Achtung! Die Erlaubnis zur Untervermietung ist nicht gleichbedeutend mit der Erlaubnis, die eigene Wohnung tageweise an Touristen zu vermieten. Bei unerlaubter Weitervermietung hat der Eigentümer gewöhnlich das Recht, den Hauptmieter fristlos zu kündigen. Für den verspäteten Auszug des Untermieters müsste wiederum der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer haften und zum Beispiel eine Nutzungsentschädigung zahlen.”

Abschließende Worte

Alexander Kretschmar studierte Rechtswissenschaften an der Humboldt-Universität zu Berlin mit Abschluss der juristischen Zwischenprüfung. Danach schloss sich ein Bachelorstudium im Bereich des Journalismus an. Seither kombiniert er seine beiden Interessensgebiete „Recht“ und „Berichterstattung“ und ist als freier Rechtsjournalist für verschiedene Verbände in Berlin tätig.

Der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. wurde im August 2015 von Rechtsanwalt Mathis Ruff in Berlin gegründet. Für den juristischen Laien steht einem grundlegenden Verständnis zumeist das „Juristendeutsch“ im Wege; entsprechende Recherchen gestalten sich in der Regel als zeitaufwendig und komplex. Ziel des Verbandes ist es daher, über zentrale rechtliche Themenkomplexe in einer verständlichen Sprache zu informieren. Der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. stellt ausschließlich Informationsportale bereit, bietet jedoch keine Rechtsberatung an. Auf dem Informationsportal www.mietrecht.com widmet sich der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. dem Rechtsgebiet des Mietrechts.